Qu'est-ce que la reconduction tacite du Bail Commercial ?

Le bail commercial ne prend pas fin de façon automatique au terme du contrat de location d'un local. En fin de bail, le bailleur peut soit notifier un congé au locataire en lui faisant une offre de renouvellement du bail, soit donner congé au preneur sans lui faire une offre de renouvellement. De son côté, le locataire peut donner congé au bailleur ou faire une demande de renouvellement du bail commercial. Si ni le propriétaire ni le preneur ne se manifestent, le bail est prolongé tacitement (article L. 145-9 du Code de commerce). On parle de tacite prolongation ou de reconduction tacite, car cet état de fait se poursuit sans que les parties ne signent un nouveau contrat. Bailleur comme locataire continuent d'appliquer les dispositions prévues dans le bail initial. Le preneur continue de payer le loyer dont le montant reste en pratique inchangé.

Durée de la prolongation du Bail Commercial

Lorsqu'un bail est renouvelé, un nouveau contrat est signé entre les parties pour une durée de neuf ans minimum. Mais, la prolongation tacite ne peut pas être assimilée à un renouvellement, car les parties ne signent pas de nouveau contrat. C'est le contrat initial qui continue à s'appliquer pour une durée indéterminée.

Si le locataire ou le propriétaire souhaite mettre fin à la reconduction tacite du bail, il doit envoyer un congé à l'autre partie par acte de commissaire de justice. Il est tenu de le faire au minimum six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cela signifie que si la fin du délai de six mois tombe au cours d'un trimestre, ce délai est prolongé jusqu'au dernier jour du trimestre en cours.

Exemple : Si le bailleur donne congé au locataire le 1er septembre, il ne prendra pas effet au 1er mars de l'année suivante. Le congé est prolongé jusqu'au dernier jour du trimestre en cours (soit le 30 avril).

Risques en cas de tacite reconduction du Bail Commercial

La tacite reconduction du bail commercial n'est pas toujours souhaitable pour le locataire. Il existe deux risques principaux :

  1. Perte du droit au bail : Dans le cadre d'une reconduction tacite du contrat, le preneur n'est plus titulaire du droit au bail. Il ne peut donc pas le céder à un tiers.
  2. Déplafonnement du loyer : Si la durée du bail commercial excède 12 ans, le propriétaire est autorisé à déplafonner le montant du loyer. Il est alors fixé en se basant sur la valeur locative.

Point de vigilance : Si le preneur ne veut pas que le loyer soit déplafonné, il a tout intérêt à se manifester auprès du propriétaire avant que le bail n'atteigne 12 ans.

Comment éviter la reconduction tacite du Bail Commercial ?

Pour éviter que le bail ne soit prolongé tacitement, le propriétaire peut donner congé au locataire. Le preneur peut quant à lui demander le renouvellement du contrat.

En cas de renouvellement du bail, un nouveau contrat vient s'appliquer après l'expiration du précédent. Il peut contenir de nouvelles dispositions.

Demande de renouvellement du Bail par le Preneur

Pour pouvoir bénéficier de son droit au renouvellement du bail, le locataire doit remplir les trois conditions suivantes :

  • Il est propriétaire du fonds de commerce.
  • Il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), s'il est un commerçant, ou au registre national des entreprises (RNE), s'il est un artisan.
  • Il a exploité le fonds de façon effective au sein des locaux pendant les trois années ayant précédé la date à laquelle le bail a expiré ou a été reconduit tacitement.

La demande de renouvellement du bail doit être transmise par le preneur au propriétaire dans les six mois précédant l'expiration du contrat de location. Elle doit être adressée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice. Elle comporte obligatoirement la mention suivante, figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du Code de commerce:  

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

Si le propriétaire accepte le renouvellement du bail commercial, il doit en informer le locataire dans un délai de trois mois. Dans le cas où aucune réponse ne parvient au preneur, le propriétaire est considéré avoir accepté de renouveler le contrat. Ce dernier n'est pas contraint d'accepter par un écrit. Toutefois, s'il désire augmenter le loyer, il doit demander l'accord du locataire par acte de commissaire de justice.

Pour pouvoir refuser de renouveler le bail commercial, le bailleur doit :

  • En informer le preneur par le biais d'un acte de commissaire de justice.
  • Mentionner les motifs du refus. Il doit s'agir de manquements graves et légitimes.
  • Préciser que le locataire souhaitant s'opposer au refus de renouvellement ou solliciter le versement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal. Il dispose d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le bailleur l'a informé de son refus de renouveler le contrat.

Congé du bail donné par le propriétaire : Conditions à respecter

Le congé donné par le propriétaire doit prendre la forme d'un acte de commissaire de justice. Le bailleur est tenu de l'envoyer au preneur au moins six mois en avance, et pour le dernier jour du trimestre civil. Si le bailleur donne congé avec une offre de renouvellement du bail, il peut prévoir une augmentation du loyer. Le congé doit préciser le montant proposé.

Le locataire peut :

  • Accepter la prolongation du bail et le nouveau montant du loyer. Il peut donner son accord de façon expresse, par acte de commissaire de justice ou courrier recommandé avec accusé de réception ou tacite, en réglant spontanément le nouveau loyer proposé par le propriétaire.
  • Accepter la prolongation du bail, mais s'opposer au nouveau loyer. Dans ce cas, le propriétaire et le preneur peuvent se mettre d'accord sur un montant. En l'absence d'accord, l'une des parties a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
  • Refuser l'offre de renouvellement du bail. Le contrat prend fin sans que le preneur ne puisse percevoir une indemnité d'éviction.

Si le bailleur donne congé sans faire une offre de renouvellement du bail, il est tenu de verser au preneur une indemnité d'éviction.

En résumé

Si le propriétaire ne notifie pas de congé et le locataire ne fait pas une demande de renouvellement, le bail est reconduit tacitement. Le bailleur et le preneur peuvent mettre fin à tout moment à la tacite prolongation du bail, à condition d'en informer l'autre partie au moins six mois avant. Pour éviter la tacite prolongation du bail, le bailleur peut donner congé au preneur avant l'expiration du bail initial, avec ou sans offre de renouvellement. De son côté, le locataire peut solliciter le renouvellement du contrat.