Audit & Conseil

Chaque année votre propriétaire applique généralement l’indexation prévue au bail commercial que vous avez signé. Ainsi, votre loyer progresse au fil des années et peut se retrouver à un niveau supérieur au marché. Il est donc indispensable de profiter de votre échéance triennale pour analyser la situation, et discuter avec votre propriétaire afin de remettre à niveau votre loyer et par la même occasion votre bail.

Le dernier indice ILAT connu affiche une hausse importante sur 1 an de 6,46 % !

Concrètement et si on prend un bail avec un indice ILAT du T4 2017 et qu’on le compare au T4 2022, votre loyer a déjà progressé et fait un bond de 14,24 % !

Lorsque vous évaluez vos options en matière de bail commercial, la question de savoir s'il est plus avantageux de négocier votre loyer actuel ou de déménager se pose. Voici quelques éléments à considérer pour prendre une décision éclairée :

• Évaluation du marché : Effectuez une étude approfondie du marché immobilier pour déterminer si les loyers actuels sont compétitifs. Comparez les loyers actuels à ceux des immeubles de bureaux similaires dans votre région. Envisagez de faire appel à un conseiller immobilier pour vous aider à évaluer le marché et à déterminer si vous pouvez obtenir un meilleur loyer ailleurs.
• Négociation du loyer : Si vous constatez que votre loyer est au-dessus des prix du marché, envisagez de négocier avec votre bailleur. Présentez des arguments solides pour justifier une réduction du loyer, tels que les changements économiques, la dégradation des services ou prestations de l’immeuble ou les investissements importants que vous avez réalisés dans le local.
• Coûts du déménagement : Lorsque vous envisagez de déménager, il est essentiel de prendre en compte tous les coûts associés et cachés. Cela comprend les frais de déménagement proprement dits, les honoraires transactionnels, le coût d’un éventuel double loyer, les dépenses liées à l'aménagement du nouvel espace, les coûts de réinstallation pour vous et vos employés, ainsi que les éventuelles perturbations opérationnelles pendant la transition… Évaluez attentivement ces coûts pour déterminer si le déménagement est économiquement viable.
• Considérations opérationnelles : Outre les aspects financiers, réfléchissez aux implications opérationnelles d'un déménagement. Est-ce que le nouvel emplacement répondra mieux à vos besoins en termes de poste de travail et de croissance, de commodités et d'accès aux clients et aux fournisseurs ? Pensez également à l’image et à la visibilité que vous avez déjà établies dans votre emplacement actuel et à la possibilité de les maintenir ou de les améliorer avec un déménagement.

Trouver l'équilibre parfait entre la qualité de vie au travail, la productivité et la performance financière est un défi crucial pour les entreprises. Voici quelques points clés à considérer pour concilier ces aspects :

• Culture d'entreprise axée sur le bien-être : Créez une culture d'entreprise qui valorise le bien-être des employés. Encouragez un équilibre sain entre le travail et la vie personnelle, favorisez des pratiques de travail flexibles et soutenez des initiatives axées sur la santé et le bien-être. Des employés heureux et en bonne santé sont plus susceptibles d'être engagés, productifs et de contribuer à la performance financière de l'entreprise.
• Aménagements ergonomiques et environnement de travail favorable : Investissez dans des aménagements ergonomiques et un environnement de travail agréable. Des espaces de travail confortables, une bonne luminosité, une ventilation adéquate et des zones de détente contribuent à améliorer le bien-être des employés, leur concentration et leur productivité.
• Pensez à ne pas trop densifier et soyez vigilant au capacitaire immeuble et étage.
• Prévoyez suffisamment d’espace collaboratif de type salle de réunion, cafétéria, sans négliger les espaces privatifs tels que phone box, espaces individuels ou coin repos.
• Ne négligez pas vos espaces communs, tels que sanitaires, douches, prévoyez-les en nombre suffisant et réfléchissez à l’organisation. Portez attention à votre hall, et aux couloirs de circulation … Ils sont essentiels au bon fonctionnement et contribuent activement au bien-être de vos collaborateurs.
• Communication et collaboration efficaces : Favorisez une communication transparente et une collaboration efficace au sein de l'organisation. Encouragez le partage d'idées, l'écoute active et la participation de tous les membres de l'équipe. Des canaux de communication ouverts et des processus de prise de décision clairs favorisent une culture de confiance, de collaboration et de productivité.
• Développement des compétences et reconnaissance : Investissez dans le développement professionnel de vos employés et reconnaissez leurs contributions. Offrez des opportunités de formation, d'apprentissage continu et de croissance professionnelle. La reconnaissance régulière et l'appréciation des réalisations individuelles et collectives renforcent la motivation, l'engagement et la performance des employés.
• Équilibre financier et performance : Assurez-vous que vos initiatives de bien-être et de qualité de vie sont alignées avec les objectifs financiers de l'entreprise. Évaluez les coûts et les bénéfices de ces initiatives, mesurez leur impact sur la productivité et la rétention des talents, et veillez à ce qu'elles contribuent à la performance financière globale de l'organisation.

Dans le domaine du commerce, l'une des décisions les plus importantes à prendre est de déterminer si l'on doit acheter ou louer ses murs commerciaux. Alors que la location est souvent considérée comme la voie la plus courante, l'achat des murs de commerce présente des avantages significatifs. Nous mettrons en lumière certains des bénéfices clés de l'achat des murs de commerce par rapport à la location, offrant ainsi une perspective éclairée pour vos choix futurs.

• Stabilité et contrôle : L'achat des murs de commerce confère une stabilité et un contrôle à long terme. En tant que propriétaire, vous êtes maître de votre propre espace commercial, ce qui vous offre une sécurité et une liberté opérationnelle accrues. Contrairement à la location, vous ne serez pas soumis aux augmentations de loyer, aux contraintes du bail ou aux changements de propriétaire qui pourraient affecter votre activité. Cependant il vous faudra concéder à certains efforts en terme d’equity pour rassurer vos partenaires bancaires afin d’obtenir un financement. On parle alors de ratio LTV, qui consiste à rapporter le montant de l’emprunt au montant de l’actif financé.
• Création de valeur patrimoniale : L'achat des murs de commerce constitue un investissement solide pour l'avenir. Au fil du temps, la valeur de votre propriété commerciale peut augmenter, ce qui vous permet de constituer un patrimoine. De plus, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux liés à la détention d'un bien immobilier commercial. Vous pourrez aussi décider en cas de nécessité pour restructurer une dette par exemple ou pour soutenir votre croissance d’opter pour un sale & leaseback.
• Flexibilité et personnalisation : En tant que propriétaire, vous avez la liberté de personnaliser et de modifier votre espace commercial selon vos besoins spécifiques. Vous pouvez effectuer des rénovations, ajouter des améliorations ou adapter l'espace en fonction de l'évolution de votre activité, sans avoir à obtenir l'approbation d'un propriétaire ou à respecter les restrictions du bail.
• Revenus supplémentaires potentiels : Si vous disposez d’une surface plus importante que votre besoin et que votre espace peut faire l’objet d’une division, l'achat des murs de commerce vous permettra de générer des revenus supplémentaires en louant une partie de votre propriété à d'autres entreprises. Cette approche peut contribuer à amortir les coûts d'acquisition et à diversifier vos sources de revenus.
• Protection contre l'inflation : En achetant vos murs de commerce, vous vous protégez contre l'inflation future. Les coûts de location ont tendance à augmenter avec le temps, tandis que le remboursement d'un prêt hypothécaire reste généralement fixe. Cela signifie que vous bénéficiez d'une protection contre les hausses de loyer excessives, ce qui peut améliorer votre rentabilité à long terme.