Comprendre le renouvellement du bail commercial

1. Les échéances et le terme du bail

Un bail commercial, souvent appelé bail 3-6-9, permet généralement au locataire de résilier le bail tous les trois ans. Le bailleur, quant à lui, est engagé pour une période de neuf ans. À l'issue de ces neuf ans, plusieurs options s'offrent aux parties :

  • Mettre fin au bail : Le locataire ou le bailleur peut choisir de ne pas renouveler le bail.
  • Prolongation tacite : Si aucune des parties ne prend d'initiative, le bail se poursuit tacitement.
  • Renouvellement du bail : Le locataire ou le bailleur peut demander un renouvellement, souvent accompagné de nouvelles conditions.

2. Conditions de renouvellement

Pour renouveler un bail commercial, certaines conditions doivent être remplies :

  • Existence d'un bail commercial en cours.
  • Immatriculation du locataire au registre du commerce ou au répertoire des métiers.
  • Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce.
  • Le fonds doit avoir été exploité depuis au moins trois ans.

Tacite prolongation et fin de bail

1. Tacite prolongation

Si ni le locataire ni le bailleur ne se manifestent à l'échéance du bail, le contrat se prolonge tacitement. Cette prolongation est indéterminée et se fait aux mêmes conditions que le bail initial. Cependant, après douze ans, le bailleur peut déplafonner le loyer pour l'ajuster à la valeur locative de marché, ce qui peut entraîner une augmentation significative.

2. Mettre fin à la prolongation tacite

Pour rompre la prolongation tacite, un congé doit être envoyé par acte de commissaire de justice au moins six mois avant la fin du bail, en respectant le dernier jour du trimestre civil.

Révision & Négociation du loyer

1. Révision du loyer

Le loyer peut être révisé à chaque échéance triennale selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Si le loyer a augmenté de plus de 25% par l'effet de la clause d'indexation, une révision à la valeur locative peut être demandée.

2. Conditions du renouvellement

Lors du renouvellement, de nouvelles conditions de loyer peuvent être négociées. Même si le bail initial prévoyait des conditions de renouvellement, il est souvent possible et bénéfique de renégocier ces termes.

Congé donné par le bailleur ou le locataire

1. Congé donné par le bailleur

Le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement, mais doit respecter certaines formalités :

  • Acte de commissaire de justice.
  • Préavis de six mois, coïncidant avec le dernier jour du trimestre civil.
  • Motif du congé précisé, avec une mention des recours possibles pour le locataire.

2. Congé donné par le locataire

Le locataire peut également demander le renouvellement en respectant un formalisme strict :

  • Préavis de six mois avant le dernier jour du trimestre civil, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice.
  • Inclusion de la mention de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de Commerce.

Importance de l'assistance d'un professionnel

1. Effet de levier pour négocier

Faire appel à un conseil utilisateur peut offrir un effet de levier significatif. Les bailleurs sont souvent réticents à accorder des concessions s'ils pensent que le locataire va rester. Considérer le renouvellement comme un nouveau projet et évaluer d'autres options de bureaux peut renforcer votre position de négociation.

2. Connaissance du marché 

Étudier de nouvelles propositions de bureaux permet de comprendre les évolutions du marché et d’évaluer si votre loyer est compétitif. Un professionnel de l'immobilier peut fournir des informations actualisées et des comparaisons de marché, essentielles pour une négociation réussie.

3. Meilleure stratégie de renouvellement

Anticiper l’échéance de votre bail en consultant un expert immobilier un an avant son expiration vous permet d’explorer toutes vos options et d’obtenir les meilleures conditions possibles pour le renouvellement.

En résumé

Le renouvellement d'un bail commercial est une étape cruciale qui nécessite une préparation minutieuse et une bonne stratégie de négociation. En vous entourant de professionnels comme Real Value, vous maximisez vos chances d’obtenir des conditions favorables et de réaliser des économies significatives.

En moyenne, nous obtenons après renégociation du bail une économie de loyer équivalente à 20%. 

Pour en savoir plus sur nos services et comment nous pouvons vous assister dans la renégociation de votre bail commercial, contactez-nous !