1. Comprendre le loyer de renouvellement : Pourquoi peut-il baisser ?

Lorsqu'un locataire signe un bail commercial, le loyer initial est fixé en fonction du loyer de marché au moment de la signature. Ce loyer est souvent négocié en fonction de l'emplacement, de la taille du local, et de la demande du marché.

Mais une fois le bail arrivé à échéance — généralement au bout de 9 ans en France — le loyer peut être réévalué, et c’est là que beaucoup de locataires font l’erreur de penser que leur loyer ne peut qu'augmenter.

Erreur ! Le loyer de renouvellement, selon l'article L145-33 du Code de commerce, doit correspondre à la valeur locative du bien à la date du renouvellement.

Or, cette valeur peut être influencée par divers facteurs comme le nombre de m² pondérés, la conjoncture économique, la vacance locative et les loyers de marché constatés à proximité. Ainsi, dans de très nombreux cas, le loyer de renouvellement peut être inférieur au loyer payé initialement. 

Pour les locataires, c'est une excellente nouvelle : une opportunité de réduire vos coûts immobiliers et d'augmenter votre marge. Il est donc primordial que les entreprises prennent conscience de ce potentiel et fassent appel à des experts de la renégociation comme Real Value pour maximiser leurs chances d'obtenir une baisse significative.

2. La Voie amiable : Une solution rapide et efficace

Si le recours judiciaire est une option, la voie amiable de la renégociation est souvent bien plus rapide et économique.

Chez Real Value, nous savons que le temps est précieux pour nos clients. Lorsque nous traitons un dossier de renégociation de bail, nous parvenons généralement à rapprocher les parties en quelques mois seulement contre 3 à 5 ans dans le cas d'une issue judiciaire. Cela permet de gagner un temps considérable et d'éviter les frais judiciaires souvent importants.

Grâce à cette approche proactive et bien structurée, nous évitons une procédure longue et coûteuse, tout en obtenant des résultats rapides et palpables dans des délais très raisonnables. Nous intervenons en véritables chefs d'orchestre, coordonnant tous les aspects de la renégociation et faisant appel, si nécessaire, à nos partenaires experts immobiliers, huissiers, et avocats spécialisés.

3. Quelques exemples de loyers de renouvellement

  • Paris, Rue de Rivoli : Un commerce de détail de 80 m² avait un loyer initial de 1 500 €/m²/an lors de la signature de son bail en 2012. En 2021, lors du renouvellement du bail, le marché ayant subi une baisse des valeurs locatives, le loyer a été réévalué à 1 200 €/m²/an. Le locataire a ainsi économisé 24 000 € par an uniquement sur la base du loyer non indexé
  • Lyon, Quartier de la Part-Dieu : Une PME dans un immeuble de bureaux avait négocié un loyer à 300 €/m²/an en 2013. À l’échéance du bail, en 2023, le marché lyonnais des bureaux avait connu une baisse de la demande. Les parties ont convenus de fixer le nouveau loyer à 270 €/m²/an, ce qui a permis à l'entreprise d'économiser 9 000 € par an sur 300 m².
  • Marseille, Zone Industrielle de la Valentine : Un entrepôt de 1 000 m² loué à 100 €/m²/an a vu son loyer révisé à 85 €/m²/an lors du renouvellement en 2022, en raison d'un taux de vacance élevé dans la zone. Cela a représenté une économie de 15 000 € par an pour l'entreprise locataire.

Ces exemples montrent que, même par voie judiciaire, le loyer de renouvellement peut souvent être inférieur au loyer payé. Cependant, il est évident qu'une négociation amiable est souvent à privilégier pour accélérer le processus et éviter des coûts inutiles.

3. Pourquoi beaucoup de locataires ignorent ils ces possibilités ?

Plusieurs raisons expliquent pourquoi les locataires ne sont pas toujours au courant de cette possibilité :

  • Manque de sensibilisation et d'expertise : Les locataires ne maîtrisent pas toujours les subtilités juridiques et économiques des baux commerciaux. Ils ont tendance à se concentrer sur leur activité principale et à ne pas se pencher sur les détails de leur bail.
  • Absence de conseil spécialisé : Les entreprises ne font pas toujours appel à des experts en renégociation de baux commerciaux qui pourraient les informer et les accompagner dans ces démarches complexes.
  • Pression des bailleurs : Dans certains cas, les bailleurs ayant pris les devants en soumettant au locataire un avenant au bail, il peut être tenté de signer rapidement à des conditions identiques alors qu'il aurait pu obtenir une baisse. 

4. Comment négocier le meilleur loyer de renouvellement ?

Pour tirer parti de cette opportunité, il est essentiel de se préparer adéquatement avant la fin de votre bail commercial.

Voici quelques conseils pratiques :

  • Faire évaluer la valeur locative : Une expertise immobilière est indispensable pour déterminer la valeur locative actuelle de votre local. Il est crucial de savoir si la valeur du marché est inférieure à votre loyer actuel.
  • Comparer avec les loyers du marché local : Recherchez des données comparables dans votre secteur géographique et pour des locaux similaires. Vous pourrez ainsi argumenter votre demande de baisse de loyer sur des bases solides.
  • Consulter un expert en renégociation de bail : Des professionnels spécialisés, comme Real Value, peuvent vous accompagner tout au long du processus, négocier directement avec le bailleur 

5. Real Value : Votre partenaire pour une renégociation gagnante

Chez Real Value, nous nous engageons exclusivement aux côtés des entreprises locataires pour maximiser vos économies. Nous ne nous rémunérons qu'au succès, sur les économies obtenues, vous garantissant ainsi un engagement total à vos côtés. Nos experts sont à votre disposition pour évaluer gratuitement votre situation et vous aider à naviguer dans les méandres du loyer de renouvellement.

Ne laissez pas votre loyer de renouvellement vous coûter plus cher qu'il ne devrait. Contactez-nous dès aujourd'hui pour discuter de vos options et économiser potentiellement des dizaines de milliers d'euros par an !